为贯彻落实市委市政府关于“产业第一”的工作总抓手，助力企业尽快取得不动产权证，便利企业融资发展，加快产业项目落地，2023年3月30日，珠海市不动产登记中心四级调研员郭向东、权籍确认科科长郭建荣做客珠海市2023年涉企“政策直播间”，讲解不动产首次登记的相关内容，并对企业办理不动产首次登记中存在的普遍性问题进行政策解读与释疑。
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一、不动产登记的基本概念
（一）什么是“不动产”
不动产是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后影响其经济价值的物。《不动产登记暂行条例》中所称的“不动产”主要指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
（二） 什么是“不动产登记”
《不动产登记暂行条例》中所称的“不动产登记”，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产以不动产单元为基本单位进行登记，具有唯一编码。
（三）不动产登记的意义
《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
（四）不动产登记范围
根据《不动产登记暂行条例》，主要包括集体土地所有权、国有（或集体）建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、房屋所有权、森林、林木所有权，以及由此产生的抵押权等。
（五）不动产登记的办理机构
不动产登记一般由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理（特别情况除外，如铁路等）。珠海的不动产登记机构是珠海市不动产登记中心，包括下设的斗门分中心、金湾分中心、高新分中心、横琴分中心。
（六） 不动产登记类型
包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、抵押登记、查封登记。
（七）不动产登记簿记载内容
不动产以不动产单元为基本单位进行登记，登记的内容包括坐落、界址、面积、用途等自然状况，权利的主体、类型、来源、期限等权属状况，及涉及的限制、提示等事项。
（八）不动产登记的程序
权利申请人申请→不动产登记机构受理→不动产登记机构核准→不动产登记机构登簿→缮证→缴费→发证。
（九）申请不动产登记应提交哪些材料
包括登记申请书（申请人基本情况、坐落情况、申请事项等）、申请人或代理人身份证明材料，权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产界址、空间界限和面积等材料。
二、如何申请不动产登记
（一）不动产首次登记是什么
《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记（明确了不动产单元的来源、坐落、面积、用途、期限等），故未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
（二）申请首次登记的条件
对于国有土地，主要包括两种业务：一是空地的首次登记；二是建成房屋的首次登记。
申请空地首次登记的主要条件：签订了出让合同、缴清地价和税费、自然资源部门已核发相关用地批准文件。
申请建成房屋首次登记的主要条件：房屋已建成并取得规划验收核实合格、竣工验收备案和不动产测绘报告。
（三） 申请首次登记的流程
类型一：申请空地首次登记的流程
1.建设单位拿地后与自然资源部门签订出让合同；
2.建设单位向税务部门缴清地价和税费；
3.建设单位向自然资源部门办理相关用地批准文件；
4.建设单位向不动产登记部门申请办理登记，不动产登记部门审核登簿，建设单位缴费并领取不动产权证。
类型二：申请建成房屋首次登记的流程
1.建设单位：房屋建设工程建成并出具竣工图后，建设单位（含开发企业）申请联合测绘。
2.建设单位：向自然资源部门申请规划条件核实，取得《建设工程规划条件核实合格证》，再向自然资源部门申请核计地价。
3.建设单位：向不动产登记部门提交资料，申请新建房屋首次登记权籍前置业务（也可不申请，自由选择）。
4.登记部门：建立房屋权籍（建设单位有申请的权籍前置业务的情况下）。
5.住建部门：涉及项目有配建房或回迁房等，需由住建部门或更新部门明确配建房或回迁房的具体栋号和房号（预售阶段已明确的除外）。
6.建设单位：完成房屋工程质量竣工验收备案手续或在城建档案馆存档后，建设单位正式申请“房屋首次登记。
7.登记部门：审核并向自然资源部门核查预查封情况（已办理空地证的除外）及核计地价（规划条件核实阶段已核计完地价的除外）。
8.登记部门：审核完成并登簿缮证，完成房屋首次登记。
9.建设单位：缴费和领取电子不动产权利证书。
（四）首次登记需要提交什么申请材料？
1.空地的首次登记
第一种是空地的首次登记（即国有建设用地使用权首次登记）提交的主要申请材料有以下七项：
（1）不动产登记申请表
（2）申请人身份证明材料
（3）国有建设用地使用权出让（变更）合同
（4）用地规划许可文件及附件
（5）缴清土地出让价款凭证
（6）税务部门完税或减免税凭证
（7）不动产权籍调查成果（有则收取，无则无需提交）
第二种是建成房屋的首次登记（即国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记）提交的主要申请材料有以下十项：
（1）不动产权登记申请书（原件）
（2）申请人身份证明
特别说明：①自然人身份证明材料，提交原件核对。②省内法人身份证明，能够通过信息共享获取的，无需提交原件或复印件；法人身份证明，不能通过信息共享获取的，应提交纸质或电子营业执照核对。
（3）存在委托代办情形的提交：授权委托书（原件）、代理人身份证明（核原件）、法定代表人身份证明（复印件）、法定代表人证明书（原件）。
（4）不动产权属证书（原件或免证办）或土地权属来源证明材料（提供原件扫描或拍照留存，或城建档案馆存档复印件，或城建档案馆存档电子文档，或信息共享取得）。
特别说明：①已经单独取得国有土地使用权不动产权证书，申请国有建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记的提交不动产权权属证书。（权利证书为不动产权电子证书的，直接“免证办”，无需申请人提交不动产权属证书原件或复印件）②未取得国有土地使用权证的，根据土地性质不同，提交人民政府批准用地文件、国有土地使用权出让合同、建设用地使用权划拨决定书等相关材料。
（5）建设工程符合规划建设的证明材料（提供原件扫描或拍照留存，或城建档案馆存档复印件，或城建档案馆存档电子文档，或信息共享取得），材料包含：
①建设用地使用权批准书或建设用地使用权许可证（合并建设用地规划许可和用地批准的，此材料无需提交）；②建设用地规划许可证（含附件：规划设计要点、用地红线图）；③建设工程规划许可证；④规划总平面图、建筑报建图；⑤建设工程规划条件核实合格证；⑥建设工程规划条件核实测绘记录册；
特别说明：①上述材料原件已存市城建档案馆的，可提交存档的复印件。②上述材料原件已存市城建档案馆的，有电子档案的可提交存档电子档案号码。③无法存档提交原件的，受理时扫描（或拍照）退回原件。
（6）建设工程已竣工的材料，包括竣工图（原件）、竣工验收备案表或备案登记证。
特别说明：①原件已存市城建档案馆的，可提交存档的复印件。②无法存档提交原件的，受理时扫描（或拍照）退回原件。③建设工程竣工验收材料核发电子证书的提交电子证照。
（7）不动产测绘报告（不动产权籍调查报告如有请提交）（原件或有效电子文档）
特别说明：①申请首次登记前已经单独办理过新建房屋权籍前置业务的，无需提交该材料。②可通过信息共享提交电子文档的，无须提交纸质材料。
（8）付清地价凭证，材料包含：①建设用地计费情况记录卡或地价计费单（如有请提交）（提供原件扫描或拍照留存）；②地价缴纳凭证（提供原件扫描或拍照留存）
特别说明：单独申请国有建设用地使用权登记时，已经提交过付清地价凭证的，无需再次提交。
（9）税务部门完税或减免税凭证（原件或电子票据，可通过信息共享提交电子文档的，无须提交纸质材料）
（10）门牌证明
三、不动产首次登记中的常见问题
（一） 问：如何加快完成房屋首次登记？
答：为推进不动产登记“放管服”改革提质增效，进一步优化营商环境，提高不动产登记审核效率，缩短建设项目从拿地到核发产权证、新建房地产预售、房屋从竣工到核发产权证的时间。从2020年7月起珠海市不动产登记中心在全市范围内推行新建房地产预售及首次登记权籍前置。原权籍业务是申请首次登记后，在审核环节中办理，现提前到建设项目完成规划验收核实后即可申请先办理权籍业务，即权籍前置。珠海市不动产登记中心在办理权籍业务的同时，建设单位同步开展工程竣工验收备案及核缴地价税费手续，待符合首次登记的要求再申请，这样可以缩短办理首次登记的时间。
（二） 问：为什么权籍前置可以提高办理首次登记的时限？
答:房屋首次登记的审核环节主要是开展权籍工作，即根据权属调查和不动产测量数据，查清建筑物和不动产单元的划分以及权属界线、面积、用途、坐落、户型、土地性质、土地年限，区分商品房、回迁房、保障房、政府配建房、管理用房、公共配套设施用房，等级和价格等基本情况，建立宗地、自然幢、逻辑幢、不动产单元之间的逻辑关系并编定不动产单元代码，最终形成楼房表和宗地以及建筑物坐标、图形等数据。因此，权籍数据的建立，是不动产登记的基础性工作，是开展首次登记、商品房预售、网签，以及之后的转移、抵押、查封等登记的基础。权籍工作因数据量大、专业性强、质量要求高，需要的审核时间大大多于其它登记。因此，权籍前置可以加快完成房屋首次登记。
（三） 问：办理权籍前置需要企业申请吗？办理完权籍前置还需要另外申请不动产权登记吗？
答:是的。办理权籍前置，目前还需要企业在建设项目完成规划验收核实后主动提出申请并提交相应的证明材料，如用地批准文件、规划报建及验收材料、测绘报告以及建筑图纸等材料，登记审核人员需根据这些材料的内容，确定房屋的性质、面积、地址、编码等内容，最终建立图形、逻辑关系和楼盘表。
新建的房屋，办理了权籍前置后，在取得竣工验收证明后，还需企业正式申请不动产权登记。因为，权籍前置不是正式的不动产权登记，办理完并不发证，只是建立了房屋的基础数据（楼盘表）。
（四） 问：办理了权籍前置和不办理权籍前置有什么区别吗？
答:这个区别还是很大的。一是办理了权籍前置后，正式申请不动产权登记时，登记部门不用再做权籍工作，因此可以在5个工作日内审核完成并登记发证。对于“交地即发证”“交验即发证”“交房即发证”项目以及重大项目和产业项目，可做到1个工作日即完成登记发证工作。二是办理了权籍前置后，正式申请不动产权登记时，提交的材料少很多。在申请权籍前置时已提交过原件的材料，在申请登记时不用再提交。
（五） 问：办理权籍前置是硬性要求吗？一定要办吗？
答:不是的。权籍前置只是登记机构提供的便民利企的举措，并不是强制要求，企业根据自身情况可以不申请。
因办理权籍前置并不增加企业的负担，建议企业在条件具备时主动申请权籍前置。
（六） 问：企业申请办理权籍前置需要的材料与房屋首次登记的材料有哪些不同？
答:权籍前置除了无需提交办理房屋首次登记的建设工程质量竣工验收备案、地价和税费缴清证明材料外，其他材料是一样的，都需要申请人的相关材料、用地批准材料、房屋规划材料、测绘成果等。权籍前置虽不是登记业务，但也需要提交申请，代表企业愿意申请而且当事人有权代表企业办理事务，且对提交的资料的真实性负责。